大家好，小编为大家解答公积金二手房首付款怎么算的问题。很多人还不知道公积金买二手房首付款怎么确认，现在让我们一起来看看吧！
如何规避风险——买二手房十大细节要注意
（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（4）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（7）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
（10）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
二手房贷款需要首付款凭证。通常购房者买二手房申请的是银行贷款的话，一般都是需要提供交纳的首付款证明的，因为只有将首付款交纳完后，银行才会受理购房者申请的贷款。
二手房贷款的流程
一、看房子以及签订购房合同
贷款买二手房的第一步，当然就是要选中房子了，既然都说是买房了，自然必得看房子和选房子了。既然选中好房子了，那么接下来就是买卖双方协商价格，一旦谈妥就可以签订购房合同，接下来就是走贷款流程了。
二、到银行申请二手房贷款
注意，到银行申请二手房贷款时，买卖双方一定要都到场，并且双方都要带齐资料，买房主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带相关房产资料，填写好二手房借款申请表以后，银行会联系指定的房地产评估机构去验房做评估。
三、机构评估
你要到房屋所在地指定的评估机构办理评估，无需提前预约，一般三个工作日左右就可出评估报告。当然了，具体时效你就得咨询所在评估所了。注意了，在进行机构评估时，还涉及了一种费用，那就是评估费用，一般是由购房者你缴纳的。
四、银行审核
当提交完贷款申请以及评估完房子后，你就可以提交相关资料给银行了，接下来就是等候银行的审核。一般来说，银行是根据评估机构的评估值来计算放款额度的，当然了，前提肯定是银行对你的贷款资质进行了审核，满足条件才会通过。
五、物业交接和办理过户
经过银行的审核后，购房者你就需要向卖方付首付款。接下来的流程就是物业交接和过户了，一般都是先进行物业交接，然后再过户。
在过户的当天，买卖双方可与银行人员凭首付款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房产交易所办理产权过户，一般来说，过户当天即可完成，差不多半个月左右就可以领不动产权证。
六、银行放款
拿到不动产权证后，你才可到银行办理房产抵押，银行才会放款到你指定的账户，一般都是直接打到卖方的账户里，房贷则按照合同执行月供。提醒，在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，不同银行会有所不同。
打印付款凭证和收据就可以证明。
正常你只要你通过手机银行或者POS机刷卡给业主首付款都可以到银行打印付款凭证，（注意：首付款可以多次转账和刷卡并非只能转一次），打完付款凭证之后需要业主在手写一份凭证签字按手印，然后打印两份复审提交公积金柜台即可。这样公积金复审的时候就可以证明你的首付已经打给业主。
银行会对首付来源进行审查:
1、工资等收入证明。通过对贷款人的工资及其他收入的证明审查，判断购房者是否有实力获得首付资金。在这一块，通常是单位证明和电话询问的方式核实，也会对贷款人进行问询。
2、首付银行流水。银行审查首付来源最直接的办法，是审查首付来源的银行流水，现在房价比较高，特别是在大城市，首付款动辄上百万，一般会有流水记录的。通过查看首付款的银行流水，审查其来源。
3、共同还款人征信查询。为防止购房者利用家庭成员或者相关共同还款人取得银行贷款，银行也会对共同还款人的征信及银行贷款进行查询，以便确认是不是通过家庭成员首付贷取得首付款。
4、银行征信系统。通过P2P、小贷公司的贷款，通常也是需要进行征信查询的，为防止购房者通过首付贷取得首付资金，通过银行征信等系统，查询贷款人的征信是否被查询过，或在他行贷款、逾期等信息。
5、先前财产分割情况查询。贷款人在贷款前有离婚等行为，进行过财产分割的，也是银行审查的一个方向，通过对前配偶或者前家庭成员的审查，以排除是否存在假离婚的现象，或者离婚后有未分割的贷款。
6、其他查询。从不同角度出发，银行审查的方式还有很多，就不再一一赘述。而且随着时间的发展和手段的更新，审查的方式也在不断变化中。
二手房交易贷款不管是否通过中介交易都需要找担保公司，否则银行无法放款。一般情况下商贷的担保费是贷款金额的1，公积金贷款的担保费是贷款金额的2。
因为二手房交易中，当房产过户后，买家把房产抵押给银行前，有一个时间间隙，如果有阶段性担保，银行就可以放款。因为卖家已经把房产过户，他肯定希望早点拿到钱，若不做担保，则必须等买家把房产抵押后，才能完成流程、放款。
选择自办可以规避
根据《住房公积金管理条例》等，申请公贷必须办理担保手续。这也成了不少中介蒙人的依据。
实际上，这个担保，只是办理公贷阶段性的需要，在买家将房产抵押给银行后，就不再需要。
对于购房者来说，选择自办就可以规避这笔费用。虽然整个流程需要自己出力，但自办可通过提供国债、银行存款等方式担保，不必一定委托中介办理。这样一来，二手房担保费可以不须交，既合规，又省钱。
